Das schlüsselfertige Haus ist auch heute noch eine Wunschvorstellung vieler potenzieller Immobilienkäufer. Aus diesem Grund setzen immer mehr Verbraucher auf Fertighäuser und die Zusammenarbeit mit Bauträgern. Dies liegt vor allem an der Tatsache, dass gerade Bauträger als „All-in-one“-Lösung das Grundstück sowie den Neubau zu einem Festpreis anbieten. Was auf den ersten Blick sehr gut klingt, sollte aber nach Ansicht von Bernhard Zwiesler, Geschäftsführer der UBZ Immobilien GmbH und Bauexperte, vorher genau geprüft werden. Wer hier Sorgfalt walten lässt, umgeht so böse Überraschungen.

Bau- und Leistungsbeschreibung genau prüfen

Der Kern des Bauträgervertrags ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Diese muss detailliert und transparent ausfallen“, erklärt Bernhard Zwiesler. Doch welche Aspekte sind dabei wirklich wichtig? Der Experte nennt hier vor allem die Folgenden:

  • Die verwendeten Baumaterialien: Je genauer diese formuliert werden, desto weniger Interpretationsspielraum bleibt für den Bauträger.
  • Genutzte Einbauten: Auch hier sollten genaue Erklärungen zu Abmessungen, technischen Kenngrößen sowie dem Hersteller und dem Typ gemacht werden.
  • Sonderwünsche: Wenn der Kunde bestimmte Sonderleistungen wünscht, müssen diese ebenfalls konkret in der Baubeschreibung angegeben werden.

Es kann gar nicht oft genug betont werden: Was nicht in der Bau- und Leistungsbeschreibung steht, muss am Ende vom Bauträger auch nicht erbracht werden. Das verleiht diesem Vertragsteil große Bedeutung“, so Zwiesler weiter. Zudem erhöht eine konkrete Baubeschreibung die Rechtssicherheit deutlich. Konkrete Zusagen lassen sich am Ende abprüfen – Differenzen können so schnell identifiziert werden.

Sollten am Ende wichtige Beschreibungen fehlen, können diese als Ergänzung im Kaufvertrag aufgeführt werden. Auch so lässt sich sicherstellen, dass der Bauträger die entsprechenden Leistungen erbringen muss.

Tipp: Im Idealfall lassen Bauherren den Bauträgervertrag von einem Experten prüfen. Somit können typische Stolperfallen und Fehlkalkulationen ausgeschlossen werden. Als Experten kommen hier vor allem unabhängige Bausachverständige infrage.

Vorsicht vor typischen Formulierungen

In diesem Artikel wird zudem erklärt, dass Bauherren auch auf typische Formulierungen von Bauträgern achten sollten. Dazu gehören:

  • „bauseits“: Taucht das Wort bauseits auf, bedeutet dies, dass Bauherren diese Leistung in Eigenregie und auf eigene Kosten erbringen müssen. Der entsprechend bezeichnete Posten ist also nicht Teil der Kalkulation im Bauträgervertrag.
  • „oder gleichwertig“: Die Bezeichnung „oder gleichwertig“ sorgt ebenfalls dafür, dass bereits beschriebene Zusagen im Vertrag wieder relativiert werden. So lässt sich nicht erkennen, ob eventuell für eine Premium-Leistung bezahlt wurde, aber bestimmte Komponenten am Ende gar nicht diesem Preisstandard entsprechen.
  • Änderungsvorbehalt: Auch Änderungsvorbehalte weichen fixe Vorgaben aus dem Bauträgervertrag wieder auf.

Genau deshalb wird empfohlen, entsprechende Formulierungen in Bauträgerverträgen ersatzlos streichen zu lassen. Auch hier gilt also das Motto: Je konkreter, desto besser.

Bernhard Zwiesler: „Der Zeitaspekt ist äußerst wichtig“

Neben der Baubeschreibung muss auch der Zeitaspekt bei einem Hausbau starke Berücksichtigung finden. In der Baubeschreibung muss sich laut Bernhard Zwiesler deshalb ein konkreter Einzugstermin finden. Alternativ ist auch Zeitpunkt der Fertigstellung denkbar. Mittlerweile sind diese Angaben im Bauträgervertrag sogar gesetzlich verpflichtend. Darüber hinaus müssen im Vertrag auch die entsprechend Sanktionierungsmöglichkeiten aufgeführt werden. Dazu gehören:

  • Mögliche Preisnachlässe bei Zeitüberschreitung
  • Erstattung von Schadenersatz

Bauexperte Bernhard Zwiesler weist auf Folgendes hin: „Ein guter Bauträger kommuniziert zudem klar, was unter dem Fertigstellungstermin zu verstehen ist. Der Begriff ist nicht klar definiert, so dass es sich entweder um die schlüsselfertige Einzugsmöglichkeit als auch die reine Fertigstellung der Immobilie handeln kann. Kunden sollten bei uneindeutigen Formulierungen genauer nachfragen.“

Festpreisgarantie: Auch hier ist ein genauer Blick gefragt

Der große Vorteil bei der Nutzung eines Bauträgers besteht darin, dass Bauherren sowohl das Grundstück als auch den Bau der Immobilie aus einer Hand bekommen. Zusätzlich steht am Ende ein Festpreis im Vertrag. Das klingt nach einer guten Planungsgrundlage, die entsprechende Sicherheit verspricht.

Allerdings existieren auch hier potenzielle Stolperfallen:

  • Kostenvorbehalte: Werden Vorbehalte in Bezug auf den Festpreis im Bauträgervertrag festgehalten, kann dieser spätere Kostensteigerung (z.B. bei der Erschließung) doch noch an die Bauherren weitergeben.
  • Preisbindungsfrist: Auch Preisbindungsfristen stellen ein Risiko dar. Sollte sich der Bau verzögern, könnte der Bauträger den Festpreis nach Ablauf der Frist erhöhen. Dies kann die finanzielle Basis des gesamten Bauprojekts gefährden.

Insolvenzschutz: Für das finanzielle Überleben

Leider kommt es immer wieder vor, dass Bauträger vor Fertigstellung einer Immobilie insolvent werden. Aus diesem Grund bedarf es einiger Regelungen für den Insolvenzschutz. Dazu gehören:

  • Auflassungsvormerkung ins Grundbuch schreiben (sichert die Rechte am Grundstück)
  • Fertigstellungssicherheit (Reduzierung der ersten Raten)
  • Bankbürgschaft vom Bauträger

Mit der richtigen Vorbereitung zur Traumimmobilie

Abschließend lässt sich festhalten, dass der Bau einer Immobilie über einen Bauträger viele Vorteile bietet. Alle Bauleistungen kommen aus einer Hand und auch das Grundstück ist bereits im Festpreis enthalten. Doch Bauträgerverträge enthalten auch viele Stolperfallen, die einer genaueren Betrachtung bedürfen. Wer diese Hürden umgeht und den Vertrag fachgerecht prüfen lässt, kann sich letztlich auf seine Traumimmobilie freuen.

(Bildquelle: Pixabay.com – CC0 Public Domain)