Immobilienfinanzierung leicht gemacht: Alles, was Bauherren und Käufer wissen müssen
Freiheit. Sicherheit. Zuhause. Das verbinden viele mit ihrem Traum vom Eigenheim. Wohnraum, der selbst gestaltet werden kann und langfristig Geborgenheit für die ganze Familie bietet. Unabhängig von Vermietern, lassen sich persönliche Wünsche realisieren. Der Schlüssel zum Eigenheim ist die Immobilienfinanzierung. Nur mit einer guten Planung reduzieren sich finanzielle Risiken. Bei der Immobilienfinanzierung gibt es typische Fallen, wie Überfinanzierung oder fehlende Rücklagen.
Wie läuft der Finanzierungsprozess ab?
Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Unter der Immobilienfinanzierung versteht man den Kauf einer Immobilie oder das Bauvorhaben derer durch Eigenkapital und Fremdkapital.
Zentrale Begriffe
| Eigenkapital | Je mehr, desto bessere Konditionen |
| Fremdkapital | Bankdarlehen, Hypothek |
| Beleihungswert | Grundlage für Kreditvergabe |
| Tilgung und Zinsen | Monatliche Belastung verstehen |
Unterschied Bau vs. Kauf:
Beim Bau entstehen Unwägbarkeiten, bspw. durch Verzögerungen und Zusatzkosten. Mit dem Kauf ist ein fixer Preis verknüpft, dennoch können unerwartete Nebenkosten entstehen.
Finanzielle Ausgangslage prüfen
Bevor die Entscheidung auf eine Immobilienfinanzierung fällt, sollte der Ausgangspunkt – die persönliche Lage – ins Visier genommen werden. Diese kann anhand von fünf Punkten herausgearbeitet werden.
Haushaltsrechnung: Zur Haushaltsrechnung gehört die Transparenz über Einnahmen und Ausgaben. Für die Immobilienfinanzierung nicht unrelevant ist das eigene Sparpotenzial.
Eigenkapitalbedarf: Für die Finanzierung wird ein Eigenkapital von 20-30% empfohlen.
Nebenkosten einkalkulieren: Zu Nebenkosten gehören beispielswiese Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen.
Bonität: Die eigene Kreditwürdigkeit kann durch Prüfung des Schufa-Scores ermittelt werden. Eventuell muss diese verbessert werden.
Notfallpuffer: Unvorhergesehene Ausgaben könnten durch 3-6 Monatsgehälter abfedern lassen.
Finanzierungsmodelle und Optionen
| Annuitätendarlehen | Gleichbleibende Rate, planbar |
| Volltilgerdarlehen | Schnell schuldenfrei, höhere Rate |
| Bausparvertrag | Langfristige Planung, heute oft weniger attraktiv |
| Förderprogramme | KfW-Kredite für energieeffizientes Bauen Regionale Zuschüsse für Familien |
| Zinsvarianten | Festzins: Sicherheit, aber weniger flexibel Variable Zinsen: Chance bei sinkenden Zinsen, Risiko bei Anstieg |
Kostenfaktoren und Nebenkosten
Wesentliche Faktoren bei den Kosten sind der Kaufpreis bzw. die Baukosten. Eine realistische Kalkulation inklusive Reserven ist entscheidend, um unerwartete Mehrkosten während des Bau- oder Kaufprozesses abzufedern und die langfristige Finanzierbarkeit der Immobilie sicherzustellen.
Prozentual ins Gewicht fällt die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% anfällt. Die Basis für die Berechnung der Grunderwerbssteuer ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks.
Gebühren in Verbindung mit dem Notar und Eintragung dem Grundbuch gehören zu den Pflichtkosten.
| Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für die Bank * Personalausweis oder Reisepass (Identitätsnachweis) * Gehaltsnachweise der letzten drei Monate * Letzter Einkommenssteuerbescheid * Aktuelle Kontoauszüge (in der Regel der letzten drei Monate) * Nachweis über Eigenkapital (z. B. Sparguthaben, Wertpapierdepots, Bausparverträge) * Kaufvertrag oder Bauvertrag inklusive Baubeschreibung * Grundriss und Lageplan der Immobilie * Aktueller Grundbuchauszug * Nachweis über bestehende Kredite und Verbindlichkeiten * Versicherungsnachweise (z. B. Wohngebäudeversicherung, Bauherrenhaftpflicht) * Schufa-Auskunft |
Nicht zu vergessen die Maklergebühren. Diese unterscheiden sich je nach Makler und können bis zu 3,57% des Kaufpreises betragen. In vielen Bundesländern ist die Maklerprovision gesetzlich auf den genannten prozentualen Anteil des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer begrenzt und muss in der Regel hälftig von Käufer und Verkäufer getragen werden.
An Versicherungen sind nötig: Bauherrenhaftpflicht und Wohngebäudeversicherung.
Und mit ca. 1% des Immobilienwerts pro Jahr müssen laufende Kosten – beispielsweise zur Instandhaltung, Energie etc. – kalkuliert werden.
Zinsbindung und Tilgungsstrategien
Die übliche Zinsbindung spielt sich für einen Zeitraum von 10-15 Jahren ab. Bei Niedrigzins kann eine längere Bindung sinnvoll sein. Empfohlen werden mindestens 2% als Tilgungshöhe. Mehr Flexibilität und schnellere Rückzahlung könnte mit Sondertilgungen erreicht werden. Frühzeitig Angebote vergleichen bringt Optionen, wie eine Anschlussfinanzierung unter anderem auf den Tisch.
| Fakt: In Deutschland beträgt die durchschnittliche Zinsbindung 10 Jahre |
Risiken und Absicherung
Ein nicht zu unterschätzendes Risiko besteht bei den Zinsen. Zinsen könnten variieren und dadurch die monatliche Belastung sowie die Gesamtkosten der Finanzierung unerwartet erhöhen, insbesondere nach Ablauf der Zinsbindung oder bei variablen Zinssätzen.
Einkommensausfall ist ein großes finanzielles Risiko während einer Immobilienfinanzierung. Die Gründe könnten verschieden sein, von Krankheit über Arbeitslosigkeit bis hin zur Berufsunfähigkeit.
Bauverzögerungen benötigen einen Zeit- und Kostenpuffer. Diese müssen eingeplant werden. Ein angelegter Eigenkapitalpuffer schafft Abhilfe bei unvorhergesehenen Kosten.
Praktische Tipps für Hausbauer und Käufer
| Bankangebote vergleichen | Konditionen, Gebühren, Flexibilität |
| Finanzrechner nutzen | Belastung simulieren |
| Checkliste Unterlagen | Einkommensnachweise, Baupläne, Eigenkapitalnachweis |
| Zeitplan | Finanzierung vor Kaufvertrag klären, Baufinanzierung rechtzeitig sichern |
| Expertenrat | Unabhängige Finanzberatung lohnt sich |
Was bleibt also hängen?
Eine Immobilienfinanzierung bedeutet mehr als nur ein Kredit. Immobilienfinanzierung ist auf eine langfristige Strategie ausgerichtet. Durch eine realistische Kalkulation können sich Immobilienkäufer und Bauherrn vor finanziellen Risiken und Engpässen schützen. Ein Auge auf Förderungen und Sondertilgungen zu werfen, kann sich langfristig auszahlen. Nicht nur finanzielle Belastung werden reduziert. Auch die Laufzeit des Kredits kann verkürzt werden. Eine frühzeitige Planung vermeidet Stress.
Entwicklungsstufen
| Phase 1 | Finanzielle Analyse (1–2 Monate vor Kauf/Baubeginn) |
| Phase 2 | Angebote einholen & vergleichen |
| Phase 3 | Vertragsabschluss & Auszahlung |
| Phase 4 | Bau-/Kaufphase & erste Tilgungen |
FAQ-Fragen
Wie viel Eigenkapital ist wirklich notwendig?
An Eigenkapital sollten 20-30% der Kaufpreises mitgebracht werden. Das ermöglicht bessere Konditionen und senkt die Monatsbelastung. Je größer der Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung der Immobilie, desto geringer das Finanzierungsrisiko.
Welche Förderungen gibt es für energieeffizientes Bauen?
In Betracht gezogen werden können unter anderem staatliche Förderungsprogramme. Dazu zählen Förderungen von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), die zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren anbieten. Die Bedingungen und Höhe der Förderung hängen von der jeweiligen Maßnahme ab.
Was passiert, wenn die Zinsen stark steigen?
Zinserhöhungen wirken sich auf die monatliche Kreditrate aus. Ein erhöhte monatliche Kreditkarte hat natürlich wiederum Einfluss auf die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung. Kreditnehmen können sich mit einer langen Zinsbindung und flexiblen Tilgungsmöglichkeiten hier Abhilfe verschaffen.
Wie finde ich die beste Bank für meine Finanzierung?
Vergleichen ist die beste Möglichkeit, eine gute Wahl zu treffen. In den Vergleich fallen verschiedene Angebote und Konditionen. Hinzugezogen werden kann eine unabhängige Beratung. Angebote mit flexiblen Tilgungsmöglichkeiten und Förderprogramme können in den Fokus beim Vergleichen gestellt werden. Online-Vergleichsportale und Expertenberatung können die Auswahl erleichtern.
(Bildquelle: Pixabay.com – CC0 Public Domain)
