Was ist meine Immobilie wert? – Methoden, Faktoren und Tipps zur Bewertung

Die Immobilienbewertung kommt dann ins Spiel, wenn das Objekt verkauft oder gekauft wird. Bei einer Finanzierung, Erbschaft und Scheidung wird die Wertermittlung der Immobilie genauso relevant. Eigentümer, Banken, Behörden und Investoren nehmen den kalkulierten Wert als Basis für Entscheidungen.

Was ist meine Immobilie wert? Wie funktionieren Immobilien Bewertungen? Mit diesen Fragen beschäftigt sich unser Artikel.

Grundlagen der Immobilienbewertung

Das Ziel bei der Immobilienbewertung ist der Erhalt des objektiven Marktwertes. Aufgrund dessen können weitere Entscheidungen getroffen werden.

Wer bewertet? Die Wertermittlung übernehmen öffentlich bestellte oder vereidigte Sachverständige. Aber auch Immobilienmakler, Banken (bspw. für den Beleihungswert) oder Online-Tools im Web (zur ersten Orientierung) bewerten ein Immobilienobjekt.

Rechtlicher Rahmen: Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) stellt den rechtlichen Rahmen, zudem das Baugesetzbuch (BauGB) und die Sachverständigenverordnung.

Bewertungsverfahren im Überblick

Das Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie mit ähnlichen und kürzlich verkauften verglichen. Als Berechnungsgrundlage dienen Daten wie Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen und Immobilienportale. Das Vergleichsverfahren wird typischerweise bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser angewandt. Marktnähe und eine transparente Ermittlung sind die Pluspunkte dieses Wertermittlungsverfahrens. Nachteilig jedoch ist die Abhängigkeit von aktuellen Vergleichsdaten.

Ertragswertverfahren

Das Prinzip des Ertragsverfahrens ruht auf dem Wert zukünftiger Mieteinnahmen. Bei der Berechnung wird der Rohertrag, sprich die Mieteinnahmen um die Bewirtschaftungskosten reduziert und mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert. Die klassische Anwendung für das Ertragsverfahren findet bei Mietshäusern und Gewerbeimmobilien statt. Die realistische Einschätzung für Investoren ist hierbei der große Vorteil. Mietmarkt und Leerstand können jedoch Schwankungen verursachen.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden Substanzwert und Bodenwert summiert und ein Altersabschlag subtrahiert. Die Berechnung erfolgt nach Neubaukosten (entsprechend dem Baupreisindex), Alterswertminderung und Bodenwert aus der Bodenrichtwertkarte. Gerade für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist das Sachwertverfahren interessant. Die Unabhängigkeit vom Immobilienmarkt und der Bezug zum Objekt sind die Vorteile dieses Verfahrens. Ein Nachteil ergibt sich in der Darstellung des Marktwertes, der schwer abbildbar wird.

Einflussfaktoren auf den Immobilienwert

Lage: Zur Lage gehören Stadt, Region und Infrastruktur. Aber auch Nachbarschaft, Lärmbelastung und Aussicht.

Objektmerkmale: Objektmerkmale, die in den Immobilienwert einfließen, sind Baujahr, Zustand und durchgeführte bzw. fällige Sanierungen. Zudem die Wohnfläche und die Größe des Grundstückes. Auch Ausstattungsmerkmale, wie Smart Home oder Fußbodenheizung fließen in den Immobilienwert.

Rechtliche Aspekte: sind Erbbaurecht, Nießbrauch und Denkmalschutz. Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu erzielen, ohne Eigentümer zu sein, was die Verfügbarkeit einschränkt und damit den Wert mindern könnte. Zu den rechtlichen Aspekten gehören zudem Baulasten und Grundbucheinträge.

Marktfaktoren: Als Marktfaktoren gelten das Zinsniveau, die Nachfrage und politische Rahmenbedingungen. Überdiese die Energieeffizienz, Stichwort Sanierungspflicht.

Digitale Tools und KI in der Immobilienbewertung

Online-Rechner: Anwender können mit einem Online-Rechner eine erste Einschätzung zur Immobilie erhalten. Die Rechner kalkulieren mit Faktoren wie Lage, Größe und Baujahr.

KI-Modelle: Künstliche Intelligenz nutzt größere Datenmengen und kann basierend darauf eine Preisprognose abgeben. Muster und Trends werden mit Machine Learning erkannt und bei der Bewertung genutzt.

Grenzen: Individuelle Merkmale fließen jedoch nicht in eine online Immobilienbewertung ein. Es besteht zudem keine rechtliche Verbindlichkeit.

Die Empfehlung lautet daher, die online Kalkulation immer mit einem Experten abzugleichen.

Halten wir am Ende fest:

Letztendlich ist eine Immobilienbewertung eine Kombination aus Fachwissen, Datenanalyse und dem Verständnis des Immobilienmarktes. Für Eigentümer ist eine Immobilienbewertung alle drei bis fünf Jahre sinnvoll. Käufer schützen sich durch Bewertungen im Vorfeld vor überhöhten Preisen. Verkäufer dagegen finden realistische Preis und erhöhen damit die Chance auf Verkauf.

❓ FAQ

1. Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?
   • Zwischen 500 € und 2.000 €, je nach Aufwand und Objektart
2. Kann ich meine Immobilie selbst bewerten?
   • Möglich mit Online-Tools, aber nur als grobe Orientierung
3. Wie oft sollte eine Bewertung aktualisiert werden?
   • Alle 3–5 Jahre oder bei größeren Veränderungen (Sanierung, Marktumschwung)
4. Welche Fehler sollte man bei der Bewertung vermeiden?
   • Emotionale Preisvorstellungen
   • Vernachlässigung rechtlicher Einschränkungen
   • Veraltete Vergleichsdaten

(Bildquelle: Pixabay.com – CC0 Public Domain)