Zunächst gilt es beim Immobilienkredit zwei Fälle zu unterscheiden, nämlich den Kredit auf eine selbst genutzte Immobilie und den Kredit auf eine fremd genutzte Immobilie.
Die Immobilienfinanzierung bei einer fremd genutzten Immobilie
Wer eine Immobilie (Haus oder Wohnung) erwerben möchte, um diese zu vermieten, kann Banken, Bausparkassen und Finanzierungsberater in der Regel schneller überzeugen, einer Finanzierung zuzustimmen. In diesem Fall geht es nämlich darum, sich einen dauerhaften Kapitalstrom aus Vermietungen aufzubauen. Ist auf der Seite des Immobilienkäufers genügend Eigenkapital vorhanden, um die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs (Grundsteuer, Notargebühr und eventuell noch Maklergebühr) zu bezahlen, steht der Kreditzusage einer Bank oder einer Bausparkasse in der Regel nichts mehr im Weg. Das Modell der Fremdfinanzierung von Immobilien ist besonders bei Gutverdienern beliebt, da diese die zu zahlenden Kreditzinsen eines Immobilienkredits steuerlich geltend machen und so ihre Steuerlast senken können.
Die Immobilienfinanzierung einer selbst genutzten Immobilie
Wer eine Immobilie zum Zweck der Selbstnutzung erwerben möchte, wird von seiner Bank auf seine sogenannte Kapitaldienstfähigkeit hin überprüft. Dazu ist die Bank inzwischen gesetzlich angehalten. Will heißen, die Bank muss prüfen, ob die Einnahmen ausreichend hoch sind, um die Lebenshaltungskosten und die Finanzierungskosten des Immobilienkredits nebst Tilgung zu decken. Nur wer diese Voraussetzungen erfüllt, erhält überhaupt Zugang zu einem Kredit. Zusätzlich rechnet die Bank intern bei einer Immobilie mit dem sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Dieser liegt in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert. Die Finanzierungslücke zwischen Verkehrswert und Beleihungswert muss der kreditwillige Kunde in der Regel über bereits vorhandenes Eigenkapital schließen. Auch hier gilt, dass zusätzlich auch die Kaufnebenkosten wie Notargebühr, Grunderwerbsteuer und eventueller Maklergebühr durch vorhandenes Eigenkapital weitgehend abgedeckt sein müssen. Ausnahmen von dieser Regel kann die Bank nur bei Spitzenverdienern anwenden, deren monatliches Gehalt auf einem so hohen Niveau liegt, dass das Finanzierungsrisiko der Bank dadurch minimiert wird.
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