Immobilienrendite – die wichtigste Kennzahl für Investments
Wer überlegt eine Immobilie als Investment zu erwerben, achtet besonders auf eine Zahl: die Rendite. Dabei ist zwischen der Bruttomietrendite, der Nettomietrendite und der Eigenkapitalrendite zu unterscheiden.
Welche Faktoren beeinflussen die Rendite?
Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite soll herausgefunden werden, welche Verzinsung das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftet. Die Eigenkapitalrendite kann gesteigert werden, indem Fremdkapital aufgenommen wird. Voraussetzung ist, dass die Rendite der Immobilie höher ist als die Kosten des Fremdkapitals. Diese Vorgehensweise wird als „Leverage Effekt“ bezeichnet. Gerade bei einem Immobilienkauf ist es möglich, relativ wenig Eigenkapital einzubringen und eine hohe Verzinsung dieses Kapitals zu erreichen.
Nettomietrendite und Bruttomietrendite – Unterschied
Bei der Berechnung der Nettomietrendite werden wesentlich mehr Kosten berücksichtigt. Dementsprechend ist diese Kalkulation deutlich genauer. In einem ersten Schritt werden die Kaufnebenkosten in die Berechnung einbezogen und in weiterer Folge werden andere anfallende Kosten, die nicht umlegbar sind, aufgenommen. Das können beispielsweise Kosten der Hausverwaltung sein oder kalkulatorische, also theoretisch angesetzte, Kosten für den Leerstand der Immobilie. Die Bruttomietrendite hingegen wird in einfacher Form berechnet. Hier wird einfach die Nettomietrendite * 100 / Kaufpreis gerechnet. Diese Kalkulation bringt entsprechende Ungenauigkeit mit sich, doch sie kann trotzdem herangezogen werden, um einen ersten Eindruck von der groben Rendite einer Immobilie rasch in Zahlen umzulegen.
Fazit
Die Berechnung der Bruttomietrendite ist oft eine praktische, einfache Kopfrechnung, die bereits bei der Besichtigung einer Immobilie überschlagsmäßig durchgeführt werden kann. Die Nettomietrendite hingegen ist wesentlich detaillierter. Das Ergebnis der Nettomietrendite fällt dementsprechend niedriger aus, da schließlich diverse zusätzliche Kosten, die nicht umgelegt werden können, berücksichtigt werden. Bei der Eigenkapitalrendite steht im Fokus, welche Verzinsung das eingesetzte Eigenkapital einbringt. Je höher dieser Wert ist, desto besser. Gleichzeitig muss beachtet werden, dass der Anteil des Fremdkapitals nicht unbeschränkt gesteigert werden kann, da ansonsten die Finanzierungskosten wegen des parallel wachsenden Risikos ebenfalls steigen. Um die verschiedenen Renditen zu berechnen, bietet sich der Renditerechner für Immobilien an – jetzt ausprobieren!
(Bildquelle: Pixabay.com – CC0 Public Domain)